W procesach sądowych wytaczanych przez wspólnoty mieszkaniowe przeciwko członkom wspólnoty o zapłatę z tytułu kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w większości procesów powinno pojawić się zagadnienie przedawnienia roszczenia. Dlaczego tylko powinno się ono pojawić? Otóż dlatego, że często strony powyższego zarzutu nie podnoszą, bowiem są w błędnym przekonaniu co do terminu przedawnienia przedmiotowego roszczenia (myśląc że okres ten wynosi 10 lat, w sytuacji gdy jest to 3 letni termin).
Zgodnie z art. 12 ust 2 oraz art. 13 ust 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (dalej WłLokU) właściciele lokali obowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach, przy czym wydatki te pokrywają stosownie do wielkości swoich udziałów. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się między innymi wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14 WłLokU). Wskazane wyżej koszty zarządu mają charakter wydatków okresowych, w zdecydowanej większości pokrywanych w stosunku miesięcznym, co uwzględnia regulacja 15 ust 1 przedmiotowej ustawy zobowiązując właścicieli lokali do uiszczania na pokrycie kosztów zarządu zaliczek w formie bieżących opłat, płatnych z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Należy wskazać, że istotą świadczenia okresowego jest zobowiązanie do świadczenia w powtarzających się regularnych odstępach czasu, pewnej ilości pieniędzy lub rzeczy oznaczonych rodzajowo, przy czym suma tych świadczeń nie składa się na z góry określoną wielkość. Świadczenie okresowe odróżnia się od podzielnego świadczenia jednorazowego, którego spełnienie rozłożone jest na części (raty). Zaliczki uiszczane przez właścicieli lokali spełniają wszystkie cechy świadczenia okresowego, bowiem uiszczane są w periodycznych odstępach czasu, natomiast ich globalna wysokość nie jest znana do czasu sporządzenia sprawozdania finansowego za mijający rok kalendarzowy. Każda z zaliczek, mająca charakter okresowy, jest samoistnym świadczeniem, przedmiotem odrębnego roszczenia, które oddzielnie od pozostałych staje się wymagalne i ulega przedawnieniu w terminie 3 lat (art. 118 k.c.). Takie stanowisko popiera również obowiązująca linia orzecznicza (tak: Sąd Najwyższy z dnia 08.10.2008 r., V CSK 133/08). Dlatego też należy pamiętać, że omawiane roszczenie przedawnia się w terminie 3 lat, nie zaś lat 10 co najczęściej próbują przeforsować w procesie wspólnoty mieszkaniowe.
Na marginesie należy również wskazać, że nie ma żadnych podstaw prawnych do przyjęcia stanowiska, że po upływie roku kalendarzowego, na który zaliczki zostały uchwalone i po ustaleniu na podstawie rocznego sprawozdania finansowego rzeczywistych kosztów zarządu poniesionych w tym roku, wierzytelność okresowa wspólnoty, obejmująca niezapłacone zaliczki wygasa lub przekształca się w wierzytelność równą rzeczywiście poniesionym w tym roku kosztom zarządu. Takie przekształcenie lub wygaśnięcie wierzytelności musiałoby mieć wyraźną podstawę prawną, której brak. Powyższego wniosku nie można również domniemywać lub wyprowadzać w drodze wykładni rozszerzającej, której z oczywistych względów sprzeciwia się bezwzględnie obowiązujący charakter art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Przeczytaj więcej o prawie gospodarczym