Analizując powyższe zagadnienie, należało by wyjaśnić czym jest wspólnota mieszkaniowa. Wspólnota mieszkaniowa stanowi ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Nie ma znaczenie czy są to lokale mieszkaniowe, czy użytkowe.
W praktyce będąc członkiem wspólnoty mieszkaniowej powinniśmy wiedzieć, że aby dokonać istotnych zmian w lokalu, które będą ingerowały w części wspólne ( klatki, korytarze, instalacja elektryczna, chodniki należące do nieruchomości objętej wspólnota) powinniśmy zwrócić się do wspólnoty, o zgodę na podjęcie takich działań.
Jak to wygląda?
Zainteresowany właściciel lokalu będący członkiem powinien zgłosić swoje ,,plany’’ wspólnocie. I tutaj występują dwie możliwości. Jeżeli czynność, która ma zostać podjęta, jest czynnością zwykłego zarządu, nie wymaga ona uchwały wspólnoty zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Co do zasady pojęcie to nie zostało sprecyzowane. Zgodnie z obowiązująca doktryną prawną czynność zwykłego zarządu oznacza podejmowanie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia np. malowanie mieszkania.
Problem pojawia się, gdy czynność która ma zostać podjęta przekracza zakres pojęcia zwykłego zarządu. Z katalogiem takich czynności posiłkuje się wyżej wymieniona ustawa w art. 22 ust. 2, 3 i 4, w których wyraźnie wskazane jest, iż aby dokonać takiej czynności niezbędna jest zgoda właścicieli lokali w postaci uchwały. Również to pojęcie tj. czynności przekraczającej zwykły zarząd nie zostało zdefiniowane w prawie. Owszem ustawodawca wskazuje te czynności w art. 22 wyżej powołanej ustawy, należy jednak zwrócić uwagę na to, że posługuje się słowem ,,w szczególności’’, oznacza to, iż jest to katalog otwarty. Posiłkując się przykładem należy wskazać, iż sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym przynależnym do nieruchomości objętej wspólnota jest czynnością przekraczająca zwykły zarząd i wymaga stosownej zgody wspólnoty oraz zezwolenia wydanego przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.
Zgoda na podjęcie czynności przekraczającej zwykły zarząd wyrażona jest uchwałą właścicieli lokali, które są podejmowane w określonej kolejności bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być również wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
Głosowana uchwała może być rozstrzygnięta pozytywnie, negatywnie lub w ogóle nie poddana głosowaniu. Co w takiej sytuacji zrobić?
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w art. 25 wskazuje, iż właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową, albo gdy narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością lub w inny sposób narusza jego interesy. Należy zwrócić uwagę, iż chodzi o uchwałę już podjętą. Zatem nie można zaskarżyć czynności polegającej na niepoddaniu uchwały pod głosowanie. W tę stronę również kieruje się doktryna oraz orzecznictwo. W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 2002 r. wyraźnie wskazane jest, iż nie można zobligować wspólnoty do podjęcia uchwały w danej kwestii. Jedynym możliwym rozwiązanie w takiej sytuacji jest zwrócenie się do właściwego sądu z wnioskiem o wydanie upoważnienia do dokonania konkretnej czynności. Jeżeli wspólnota w określonym terminie (jest to termin na dobrowolne podjęcie uchwały) nie podejmie takiej uchwały, wówczas sąd wyda takie upoważnienie.
Na koniec warto podkreślić, że wszelkie spory dotyczące relacji właściciel lokalu vs. wspólnota mieszkaniowa najlepiej rozwiązać poprzez konsensus. Jeżeli ta metoda nie skutkuje, wówczas warto zasięgnąć porady profesjonalnego prawnika.
(gościnnie) autorem powyższego wpisu jest Marta Skwarczyńska studentka 4 roku prawa Wyższej Szkoły Zarządzania i Prawa im. Heleny Chodkowskiej
Usługi naszej kancelarii